楼市深度调控下：50宗“地皇”为何仅有一成入市

来源：吉屋网发布时间：2017-11-29 10:05:40

2016年被房地产行业业内人士称为“地皇年”。这一年，全国诞生了350宗地皇，并且绝大部分都分布在一、二线热点城市，又以一、二线城市*为集中，其中杭州、南京、天津、上海等市的“地皇”销售总价均超过了800亿元，合肥的地皇幅数更是达到了32幅。

2017年末，距离这些“地皇”诞生已经一年已久，这一年中，一、二线热点城市正在经历中严厉的宏观调控，在此背景下，这些“地皇”现状如何呢？

50宗“地皇”仅有一成入市

克而瑞地产研究*在对上述的350宗地皇进行综合考察后，以城市房地产交易规模、地皇幅数、地块交易时间等因素，选取了50个典型地皇作为样本进行分析。从这50个地皇建设现状可以看到，其中只有7个项目进入了开盘阶段，而在未开盘的43个项目中，一年过去之后，仍有多达14个项目处于未开工的状态。

研究*研究总监杨科伟称，一般项目，拿到地的当月一般就开始动工了，效率慢的可能两三个月。业内以高周转闻名的碧桂园更有“拿地即开工，拿地到开盘5-7个月”的速度标准。

鉴于此，上述14宗未开工的地皇已经在主动延迟入市时间，而且这些地皇主要集中在广州、深圳、苏州、厦门等核心一、二线城市，其中不乏2016年上半年销售的地块，如苏地2016-WG-26号、厦门2016第021号同安区2016TP02等，闲置时间已达一年以上。

在对热点城市南京的走访中，去年有“地皇窝”之称的南京河西区域的“地皇”项目并未入市，*贵“地皇”楼面价已经超过每平方米3.7万，也超过该区域的政府“限价”，部分开发商更是表示“希望跨过这个周期，等待限价的放开”。

不仅如此，在36个开工“地皇”中，仍有八成尚未开盘，从已开盘的7个地皇项目来看，也面临着盈利的难题。

入市即“亏本”？地皇的拖延术

杨科伟分析称，已开盘的地皇项目多是依据区域或板块政府限价来销售，但盈利空间着实有限。若将销售楼面价的2倍作为项目入市价格基准，仅有4个项目（北京绿地?海珀云翡、合肥文一塘溪津门、济南绿地新里城和无锡蠡湖金茂府）的开盘售价超越了这一基准，实现了“保本”销售。而南京海玥名都为了符合限价标准入市将开盘价定为每平方米44600元，与此前拿地楼面价每平方米42561元相差无几。

对于“地皇”不愿开工的原因，杨科伟分析称，大多数地块是因为开发商观望所致。事实上，这些地皇项目一般都处于房价较高的核心一、二线城市，这些城市也是2017年政府“控房价”的核心，板块“限价”甚至直逼地皇项目拿地楼面价，当前入市必然亏本。

典型代表如苏地2016-WG-46号姑苏区干将东路北、仓街东地块，仁恒于20169月以楼面价每平方米38960元拿下，目前区域较高限价标准为每平方米40000元，按此价格不亏本几无可能。

在采访中，不愿具名的某开发商高层向记者表示：“对于楼面价较高的地皇项目，解套的思路，一方面，做区域内较高端的产品，比如聘请较好的设计团队，高标准的精装修，另一方面，在入市节奏上，在调控严厉时，缓慢或者少批量的投向市场，等待限价放开，跨越市场周期，再加快入市，实现整体盈利。”

在去年市场的疯狂时期，开发商枉顾“面粉贵于面包”的现实情况，不断追高，在地皇销售楼面价与周边竞品项目销售均价无异的背景下，高端产品入市也很难有较高的溢价空间。

以合肥葛洲坝中国府项目为例，拿地楼面价为每平方米22103元，目前周边项目在售均价也仅为每平方米22000元，其只能押注于未来房价的上涨。

加快“地皇”入市缓解供需矛盾

由于“地皇”体量较大，具有一定的区域影响力，其延迟入市不仅在客观上造成了区域内供应短缺，也同时对其他项目的入市形成负面效应。

目前，由国土部牵头的住宅用地出让合同执行情况检查大限将至，“地皇”们也将无处遁形。

此前，为加大推地力度，防止坐地生财，囤地倒地，拖欠地款，国土部开展住宅用地出让合同执行情况检查，按照工作部署，各省级国土资源主管部门将于今年11月30日前完成检查、提交报告。

就目前的市场情况而言，“限价”、“市场变冷”不应该成为“地皇”拖延入市的理由。拿地皇本身就具有极大的风险，杨科伟认为：“去年竞价拿地时，不少项目*者都预期未来两三年房价持续上涨，在这样预判价格下销售的地块，现在自然会有巨大的风险。”

11月21日，住建部的会议也强调，坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头，保持调控政策的连续性稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，引导好市场预期，防止出现大起大落。

所以，加快“地皇”入市，地方政府不能放任开发商延迟入市，形成囤地的情况，更要使开发商放弃“跨越周期”、“房价下一轮*”的幻想。

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