淮安保障房政策

来源：吉屋网发布时间：2013-10-23 22:32:28

近年来，淮安市委、市政府高度重视解决城市中低收入家庭住房困难问题，坚决贯彻落实党核心、国务院和省委、省政府各项方针、政策，把解决好城市中低收入家庭住房困难问题作为建设和谐淮安、完善社会保障体系的重要内容，努力实现“住有所居”，“应保尽保”。那淮安保障房相关有政策有哪些呢?请看下面通知。

关于印发《淮安市市区保障性住房建设供应管理办法》的通知

各县(区)人民政府，市各有关单位：

现将《淮安市市区保障性住房建设供应管理办法》印发给你们，希遵照执行。

淮安市市区保障性住房工作领导小组

二〇〇七年七月二十六日

淮安市市区保障性住房建设供应管理办法

第1章总则

第1条为进一步完善市区住房保障体系，切实解决困难家庭的居住问题，促进和谐淮安建设，根据《江苏省共有产权经济适用住房试行办法》(苏建房改〔2006〕197号)和《淮安市安居工程实施意见》等有关文件精神，制定本办法。

第2条根据国家、省统一口径，本办法所称保障性住房为经济适用住房、廉租住房两大类。其中经济适用住房是指在政府政策指导下，以非完全市场价向特定群体供应的各类住房，我市现阶段经济适用房包括保障性拆迁安置房、共有产权房等;廉租住房是指在政府政策指导下，以低于市场价的租金，解决特定群体租房困难，有实物配租和货币配租两种形式(具体办法见《淮安市廉租住房管理办法》)。

第三条经济适用住房均采用出让方式供地，实行政府指导价，并与市场接轨。

保障性拆迁安置房，由市物价局会同市房管局，参照普通商品住房价格标准核价，一般低于同区段同期楼盘销售价格的5-10%。特别是在被拆迁人补偿总额和家庭经济情况无力购买回迁安置房时，由政府提供基准地价较低地段的低价房源进行异地安置。

共有产权保障性住房按不同的产权比例，由购房人和政府共同拥有房屋产权，供应相应的购房群体。目前，我市的共有产权经济适用住房，根据《江苏省共有产权经济适用住房实行办法》规定，结合我市实际，确定两种产权比例，一是个人拥有70%的房屋产权，政府拥有30%的房屋产权;二是个人和政府各拥有50%的房屋产权。

第四条保障性住房的供应对象须具备必备条件，并优先供应符合条件的被拆迁人。现阶段因政府房源和财力所限，对非拆迁困难户购房以及廉租房的实物配租，只供应满足必备条件的特殊困难群体(房源不足时，实行轮候制度)，但要根据政府财力的改善，逐步放宽条件。

第五条市房管局作为市保障性住房工作的职能部门，负责保障性住房的建设、回购、供应、以及监督管理，协调解决有关问题，承担淮安市保障性住房领导小组办公室的日常工作。各区政府应成立相应机构，配备办公人员，承担辖区范围内保障性住房有关工作。

第2章建设和回购

第六条根据《淮安市城市总体规划》、《淮安市土地利用总体规划》、《淮安市近期建设规划》、《淮安市住房建设规划》以及保障性住房的中长期建设计划，由市规划局、房管局会同各区政府和市发改委、国土局、建设局等单位，制定保障性住房控制性详规，报市政府批准后实施。控制性详规明确的保障性住房建设用地及其相关内容，任何单位和个人均不得改变。

第七条保障性住房采取集中建设和分散建设相结合的方式建设，以分散建设为主、集中建设为辅。

集中建设的保障性住房项目用地采取限房价、竞地价的方式公开出让。

分散建设的保障性住房，是指分散在市区商品住宅开发项目中建设的保障性住房。

第八条分散建设的保障性住房建设总量，原则上应为当年住宅建设总规模的10%左右。具体地块上保障性住房分散建设的规模，应根据其土地的基准地价和原地回迁的情况确定(分散建设的保障性住房不含房地产开发项目中原地回迁的安置房)。基准地价高或原地回迁量达该项目建设规模30%以上的区段，应少安排分散建设的规模;基准地价低或原地回迁量小的区段，可多安排分散建设的规模。分散建设的规模由市房管局会同相关部门形成《分散建设保障性住房实施方案的初步意见》，交市国土局作为土地上市出让条件之一，报市政府批准后实施。

第九条分散和集中建设的保障性住房由市房管局统一管理，集中回购储备，开发或建设单位不得擅自销售。对经市保障性住房领导小组办公室批准确定供应对象的，由拆迁人或拆迁实施单位直接支付房款，办理房屋交付、验收手续。保障性住房建设回购的程序见附件一。

第三章面积和价格

第十条保障性拆迁安置房，套型建筑面积以70和85平方米左右为主，适当安排部分建筑面积在100平方米以上的套型。

个人拥有70%产权的共有产权房，套型建筑面积以60平方米左右为主，适当安排部分建筑面积75平方米以上的套型。

个人拥有50%产权的共有产权房，套型建筑面积以50平方米左右为主，适当安排部分建筑面积65平方米左右的套型。

共有产权房建筑面积达50平方米以上的，以二室一厅为主;达65平方米以上的，以三室一厅为主。实物配租的廉租住房，套型建筑面积以50平方米左右为主。

第十一条集中和分散建设的保障性住房的政府回购价格，由市物价局会同市房管局参照《江苏省经济适用住房价格管理办法实施细则》的规定核定。

政府回购储备一年以上的保障性住房，供应价格由市物价局会同市房管局每年重新核定。

第十二条共有产权经济适用住房供应给被拆迁人时，政府产权部分的房价(含同比例的房屋维修基金)由拆迁人承担，纳入土地整理或项目建设成本，在房屋交付时必须全部结清。

共有产权经济适用住房供应给非拆迁困难户时，政府产权部分的房价(含同比例的房屋维修基金)从市保障性住房专项资金等经费中列支，由市保障性住房建设管理核心统一办理。

第四章申购和供应

第十三条各类保障性住房(含拆迁安置房)申购和供应的管理由市房管局统一负责。各区政府负责本区申购对象的审核;提供给被拆迁人购买的保障性住房，由拆迁人(或拆迁实施单位)集中办理。

第十四条个人拥有70%产权的共有产权房供应对象，应同时具备下列条件：

1、家庭人均月收入300元以下;

2、具有市区城镇常住*达8年以上;

3、家庭人均住房使用面积在10平方米以下。

被拆迁人符合上述条件的，应保证供应。被拆迁人拆迁补偿总额在12万元以下且按家庭常住人口计算人均补偿金额低于2.8万元、人均收入低于300元的，也可以购买70%产权的共有产权房。但拆迁补偿总额足以购买相应拆迁安置房的，不供应共有产权房。

第十五条个人拥有50%产权的共有产权房供应对象，应具备的条件为：享受政府较低生活保障且人均住房使用面积不足10平方米的困难家庭。被拆迁人符合上述条件的，应保证供应。

第十六条非拆迁困难户申购共有产权房时，除须满足上述基本条件外，还至少须具备一种下列情况：家庭成员中有重症残疾、军烈属、市级及市级以上劳模或租住公有危房、自住房屋已成危房不准翻建的。

第十七条供应被拆迁人购买的经济适用住房面积标准，原则上按照房屋被拆迁合法面积就近靠档确定。情况特殊，根据拆迁有关规定可以高靠的，超出面积标准的部分，价格按同类地段市场价计算。

供应非拆迁困难户购买的经济适用住房，面积标准按照家庭常住人口确定。家庭人口3人(含3人)以下的标准为50平方米以内，4-5人的标准为60平方米以内，6人(含6人)以上的标准为75平方米以内。

第十八条经济适用住房的底层住宅，优先用于供应符合申购条件且家庭常住人口中有下肢残疾、双目失明及行动不便的老年人的家庭。

第十九条本办法所称家庭常住人口包括下列人员：

1、房屋所有权人及其配偶、与其共同居住3年以上具有市区常住*且他处无住房的父母、子女;

2、与房屋所有权人共同居住达5年以上，具有市区常住*的未婚、离异、丧偶后他处无住房的直系亲属。

第2十条市保障性住房领导小组负责根据城市发展状况、居民生活水平和市区拆迁补偿标准变化情况，对申购条件适时进行调整。

经济适用住房供应程序见附件二。

第五章房屋管理

第2十一条市保障性住房建设管理核心负责共有产权房和实物配租廉租住房的日常管理。

第2十二条房屋权属登记部门应在《房屋所有权证》上载明保障性住房的房屋类型、产权分割比例等内容。政府所有的产权部分，产权人登记为市保障性住房建设管理核心。

第2十三条共有产权房中政府拥有的产权部分，实行租用制度。市保障性住房建设管理核心负责租金的收取。入住三年内(自房屋正式交付之日起至第三年底)，免收租金。三年后，对特殊困难家庭，经市保障性住房领导小组办公室批准后，可减免房屋租金。

租金标准(对中低收入家庭)由市物价局、房管局参照廉租房的租金水平核定。

第2十四条共有产权人应妥善使用房屋，不得擅自改变房屋主体结构。保修期外，非主体结构问题的套内维修费用由使用人承担。

第2十五条共有产权房和实物配租廉租住房的物业管理，按照市物业管理有关办法执行。物业管理服务费等费用由使用人承担。

第2十六条共有产权保障性住房可以按照普通共有产权房屋依法抵押，市保障性住房建设管理核心应协助办理。符合住房公积金或商业贷款条件的，有关机构应优先办理。

第2十七条建立经济适用住房退出机制。

(一)共有产权房的购买人可以申请购买全部产权。自房屋交付之日起5年内购买政府产权部分的，按原供应价格结算; 5年后购买政府产权部分的，按届时市场评估价格(不含房屋装饰、装修的费用)结算。

(二)共有产权房出售时，个人拥有70%产权的，交易评估价格(不含房屋装饰、装修的费用)的30%部分归政府所有;个人拥有50%产权的，交易评估价格(不含房屋装饰、装修的费用)的50%部分归政府所有。

共有产权房出售时，同等条件下政府具有优先购买权。

(三)购买共有产权房的家庭，其经济状况发生变化，家庭收入高于政府规定的收入标准时，政府产权部分按同类地段市场水平收取租金。

东风花园解困房的产权管理和上市交易，仍按淮政发〔2004〕年72号文件规定执行。

第2十八条共有产权房上市时，须严格按照城市房屋交易有关规定执行，严禁违规交易。对不按规定而违规交易的，买卖双方都要承担由此而造成的损失，并将追究相关责任。

第六章资金管理

第2十九条完善廉租住房资金专户，将土地出让净*5%部分、住房公积金增值*扣除住房公积金贷款风险金和管理机构费用后的余额部分足额存入专户，用于廉租住房租金补贴和购置实物配租廉租住房房源等。

第三十条市房管局设立经济适用住房资金专户。在经济适用住房建设、回购和供应的运作过程中，产生的增值*以及共有产权房政府产权部分出售和出租的收入，全部存入经济适用住房资金专户。

第三十一条保障性住房建设过程中，按进度支付的工程款应委托银行监管，全部用于工程建设。购房人未及时足额付清购房款的，市保障性住房领导小组办公室有权不予办理房屋交付手续。

第三十二条经济适用住房资金专户和廉租住房资金专户的资金，专项用于保障性住房的建设、回购、租金补贴和供应、宣传、审核、公示、物业管理等费用。具体办法另行制定。

第七章职责

第三十三条市保障性住房领导小组办公室负责市区保障性住房的统一调配、集中管理。各区政府和有关单位负责实施的保障性住房项目均纳入管理的范围。

第三十四条纳入管理的项目应向市保障性住房领导小组办公室备案。在办理项目建设有关手续时应出具市保障性住房领导小组办公室出具的备案证明。否则，市发改委、规划局、国土局、房管局、建设局、城建办等有关单位均不得办理相关手续。

第三十五条保障性住房销售应按普遍商品房销售管理办法，实行预售许可和现房登记制度。

第三十六条各区政府和有关单位负责实施的保障性拆迁安置房、解困房项目。在本项目安置完毕后，所建住宅仍有剩余的，应作为分散回购类的保障性住房由市保障性住房领导小组办公室负责调配。原则上优先用于原实施单位其它项目的拆迁安置，不得作为普通商品房向市场销售。否则，市房管局不予办理房屋产权登记和交易手续。

第三十七条市保障性住房领导小组办公室应加强对保障性住房建设的管理。必要时可委托有相应资质的单位对工程建设进行监督检查。

第三十八条保障性住房的建设、回购、供应、管理等工作接受审计监督、财政监管、行政监察。市各有关部门在职责范围内协助做好保障性住房的各项工作。

第三十九条对从事保障性住房相关工作的人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给与行政处分;触犯法律的，追究刑事责任。

第八章附则

第四十条本办法未尽事宜，由市保障性住房领导小组办公室负责解释和制定实施细则。

第四十一条各县可根据实际参照执行，淮阴区、楚州区可根据本办法制定实施细则。

第四十二条本办法自2007年8月1日起实施。

附件一：淮安市市区保障性住房的建设、回购程序

附件二：淮安市市区保障性住房供应程序

附件一：

淮安市市区保障性住房的建设、回购程序

一、集中建设保障性住房的建设、回购程序：

1、市保障性住房领导小组办公室于每年初会同市发改委、市规划局、市国土局、市房管局等部门，根据保障性住房年度建设计划进行选址，落实建设地块和建设计划，报市政府批准。

保障性住房建设用地涉及农地征转用的，由市保障性住房领导小组办公室报市政府统筹安排用地计划指标。列入当年度农用地征转用计划的，由市国土局按规定报省政府批准。其征转用农地补偿等报批费用从市保障性住房资金专户中预支，待工程建设单位落实后，由工程建设单位承担，纳入建设成本。

2、经市政府批准后3个工作日内，市保障性住房领导小组办公室负责将批复文件副本送市发改委、市规划局、市国土局、市房管局、市建设局等相关部门;10个工作日内，商市物价局、国土局拟定回购价格等，并报市保障性住房领导小组批准。

3、经批准后，市保障性住房领导小组办公室应在该地块上市出让前，向市国土局出具《保障性住房回购承诺书》，市国土局应将有关内容纳入土地上市出让的条件。

4、取得土地使用权人(下称：开发单位)在销售确认后10个工作日内，与市保障性住房领导小组办公室签订《保障性住房回购协议》，协议中应载明建设规模、面积、套型、回购价格、建设标准、建设时限、回购时限、资金结算、监管措施等条款。对已明确安置对象的，由拆迁人或拆迁实施单位与开发单位签订买卖协议，市保障性住房领导小组办公室为鉴证单位，并履行监管责任。该协议应作为市国土局签订《国有土地使用权出让合同》的依据、市规划局批复规划设计方案的要件。

5、开发单位应在交付净地后(毛地出让的，按土地出让合同约定完成地上建筑物、附着物的拆迁)三个月内，落实工程建设单位，完成工程开工的前期准备工作。采取公开招标的方式确定工程建设、监理单位。

6、开发单位应在工程开工的前期准备工作完成后10个月内，将具备交付条件的房屋及相关手续移交给市保障性住房领导小组办公室(或安置对象)。市保障性住房工作领导小组办公室(或安置对象)应按《保障性住房回购协议》约定，及时支付工程款。

二、分散建设保障性住房建设、回购程序：

1、市发改委在对拟上市出让含住宅建设项目的地块批复后3个工作日内，将批复文件抄送市保障性住房领导小组办公室。

2、市保障性住房领导小组办公室收到市发改委批复抄送件后，10个工作日内商市国土局、规划局、房管局、建设局等有关单位，拟定具体出让地块的《分散建设保障性住房实施方案的初步意见》，明确分散建设保障性住房的建设规模、面积套型、区位布置、回购价格、建设标准、建设时限等内容。

3、市保障性住房领导小组办公室将《分散建设保障性住房实施方案的初步意见》报经市保障性住房工作领导小组审批决定后，制定《分散建设保障性住房建设意见书》，并在3个工作日内送达市发改委、国土局、规划局、房管局等有关单位。

4、市规划局应参考《分散建设保障性住房建设意见书》的有关要求，制定该地块的《选址规划设计要点》;市国土局应将《分散建设保障性住房建设意见书》的有关要求纳入土地挂牌上市出让条件;市房管局应将《分散建设保障性住房建设意见书》的有关要求纳入《房地产开发项目建设条件意见书》。

5、市国土局在《关于挂牌出让国有土地使用权的请示》经市政府批准后3个工作日内，通知市保障性住房领导小组办公室。市保障性住房领导小组办公室应及时向市国土局出具《保障性住房回购承诺书》，明确回购的付款方式和付款进度等内容。

6、开发单位在销售确认后10个工作日内，与市保障性住房领导小组办公室签订《保障性住房回购协议》，协议中应载明分散建设保障性住房的建设规模、面积、套型、区位布置、回购价格、建设标准、建设时限、回购时限、资金结算、监管措施等条款。对已明确安置对象的，由拆迁人或拆迁实施单位与开发单位签订买卖协议，市保障性住房领导小组办公室为鉴证单位，并履行监管责任。该协议应作为市国土局签订《国有土地使用权出让合同》的依据、市规划局批复规划设计方案的要件。

7、市国土局应将《分散建设保障性住房建设意见书》主要条款纳入与开发单位签订的《国有土地使用权出让合同》，并将《保障性住房回购协议》作为该合同的附件。

8、开发单位凭具备相应资质的工程咨询机构编制的项目申请报告、规划部门出具的《选址规划设计要点》、环保部门出具的环境影响评价文件的审批意见、国土部门签订的《国有土地使用权出让合同》，到市发改委履行项目核准手续。

9、开发单位必须严格履行《保障性住房回购协议》，按时交付保质保量的住房。市保障性住房建设管理核心负责落实回购资金，按时结算。对落实安置对象的，拆迁人或拆迁实施单位应及时将购房款存入市保障性住房建设管理核心指定专户，由市保障住房建设管理核心按照工程建设进度向开发单位付款。

10、房屋经验收合格，具备《淮安市房地产开发项目交付使用管理意见》规定的交付条件时，由市保障住房建设管理核心负责接收，开发单位应及时将办理产权证的手续提供给市保障住房建设管理核心。如已落实安置对象的，由安置对象直接接收房屋。

附件二：

淮安市市区经济适用住房供应程序

一、购买保障性拆迁安置房程序

1、拆迁人在取得拆迁许可证后，向市保障性住房领导小组办公室提交书面报告，说明安置房需求数量、套型、区位等情况。

2、市保障性住房领导小组办公室根据保障性住房建设情况和需求状况合理安排房源，并在10个工作日内向拆迁人提供安置房源的套型图，告知安置地段。如现房和在建的房源总量不足，应立即报告市保障性住房领导小组，调整建设计划，增加供应量。

3、拆迁人收到市保障性住房领导小组办公室提供的安置房供应房源情况后，对选择保障性拆迁安置房的，应将被拆迁人的成员情况和拆迁协议提供给市保障性住房领导小组办公室。

4、市保障性住房领导小组办公室审核后，通知拆迁人将用于购房的拆迁补偿款缴存到指定账户。

5、拆迁人凭银行转账证明到市保障性住房领导小组办公室办理《市区保障性住房供应证明》，并发放给被拆迁人。

6、被拆迁人按照预定时间或有关通知，凭《市区保障性住房供应证明》和本人身份证明到指定地点结算房款、办理房屋交接手续。

二、申请购买共有产权房程序：

1、符合本办法规定的被拆迁人，在房屋拆迁时向拆迁人提交书面申请，提供有关证明材料。

2、拆迁人对申请人及家庭情况进行调查了解。对符合条件的，签署意见并加盖公章后报辖区政府保障性住房管理机构;对不符合条件的，填写否决意见书并告知申请人。

3、各区政府保障性住房管理机构在收到拆迁人提供的申请材料后15个工作日内进行初审，初审结果应在相关街道办和居委会或有关单位公示7个工作日。经公示无异议的，各区政府保障性住房管理机构签署意见并加盖公章后，报市保障性住房领导小组办公室;对公示有异议的，调查核实确属不符合条件的，应填写否决意见书并告知申请人。

4、市保障性住房领导小组办公室在收到经初审符合条件的材料后15个工作日内进行复核，复核结果应在有关媒体公示7个工作日。经公示无异议的，报市保障性住房领导小组批准。

5、经批准后，市保障性住房领导小组办公室负责通知拆迁人将用于购房的拆迁补偿款缴存到指定账户。拆迁补偿款不足的，拆迁人负责通知被拆迁人将房价差额部分缴存到指定帐户。

6、拆迁人凭银行转账证明到市保障性住房领导小组办公室领取《市区保障性住房供应证明》，并发放给被拆迁人。

7、被拆迁人按照预定时间或有关通知，凭《市区保障性住房供应证明》和本人身份证明到指定地点结算房款、办理房屋交接手续。